Le bornage est-il obligatoire lors d’une vente immobilière ?

Introduction

Lors d’une vente immobilière, la question des limites exactes du terrain se pose toujours. C’est là qu’intervient le bornage, opération réalisée par un géomètre-expert pour définir de manière précise les frontières d’une parcelle. Mais est-il réellement obligatoire de faire borner son terrain avant de le vendre ?

La loi française ne l’impose pas systématiquement, mais certaines situations rendent le bornage incontournable : vente de terrains non bâtis, division parcellaire, lotissements ou encore litiges de voisinage. De plus, le notaire peut refuser de rédiger l’acte authentique si la délimitation n’est pas clairement établie.

Dans cet article, le Cabinet VAILLES, fort de plus de 25 ans d’expérience en matière de bornage et d’expertise foncière, vous explique :

• le cadre juridique du bornage dans la vente immobilière,
• les cas où il est obligatoire ou fortement recommandé,
• et les conséquences pratiques d’un bornage absent, ainsi que les bonnes pratiques professionnelles à adopter.

I. Cadre juridique du bornage dans la vente immobilière

Le bornage dans le Code civil et le Code de l’urbanisme

En droit français, l’article 646 du Code civil prévoit que tout propriétaire peut contraindre son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.. Lors d’une vente, ce texte implique que le vendeur doit garantir à l’acquéreur la conformité des limites du bien. Le bornage devient ainsi un outil essentiel de sécurité juridique.

Dans le Code de l’urbanisme, l’obligation d’information sur le bornage pour l’acheteur existe dans l’article L. 115-4 (anciennement L.111-5-3 avant 2016). Cet article impose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, ou tout contrat de vente d’un terrain destiné à être bâti, indique si le descriptif du terrain résulte d’un bornage.

Lorsque le terrain est issu d’un lotissement, d’une division dans une ZAC ou d’un remembrement, cette mention du bornage doit être présente dans la promesse ou le contrat.

Rôle et obligations du vendeur et du notaire

Le vendeur a un devoir d’information et de garantie : il doit fournir un bien dont les limites ne prêtent pas à contestation. En pratique, le notaire peut exiger un plan ou un acte de bornage avant la signature de l’acte authentique, afin d’éviter toute remise en cause ultérieure. Cette exigence n’est pas systématique, mais elle s’applique dès que la délimitation du terrain est incertaine.

Jurisprudence récente

Dans le Code de l’urbanisme, l’obligation d’information sur le bornage pour l’acheteur est codifiée à l’article L.115-4 (ancien L.111-5-3). Cet article impose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain destiné à être bâti, mentionne si le descriptif du terrain résulte d’un bornage.
Quand le terrain est un lot de lotissement, issu d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté, ou issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif résultant du bornage doit figurer dans la promesse ou le contrat.
Jurisprudence → Cass. civ. 3e, 30 juin 2016 : un acte respectait L.111-5-3 malgré l’absence de bornage contradictoire formel dès lors que l’acte comportait la mention “bornage”, que le descriptif résultait d’un piquetage, que les documents d’arpentage/piquetage étaient annexés, et que les limites étaient décrites.
Sanction : nullité de l’acte possible en cas de défaut des mentions, dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique.

Ces textes et décisions illustrent que, même si le bornage n’est pas toujours légalement obligatoire, il devient souvent une condition indispensable pour sécuriser une vente immobilière.

II. Quand le bornage devient-il obligatoire ou recommandé ?

Vente de terrains non bâtis et lotissements

Lorsqu’un terrain nu est vendu, la délimitation exacte de la parcelle est souvent incertaine. Dans ce cas, le bornage par un géomètre-expert est fortement recommandé, voire exigé par le notaire. Pour les opérations de division parcellaire ou de lotissement, le bornage devient obligatoire. L’autorité d’urbanisme n’accorde l’autorisation qu’avec un plan de bornage joint au dossier.

Conflits de voisinage et servitudes

Un terrain peut être grevé de servitudes (passage, écoulement des eaux, canalisation) prévues aux articles 637 et suivants du Code civil. Le bornage, prévu par l’article 646 du Code civil, permet de matérialiser la limite séparative et d’éviter les litiges après la vente. En cas de contestation, l’action en bornage judiciaire peut être engagée devant le juge pour fixer définitivement la limite des propriétés.

III. Conséquences de l’absence de bornage et bonnes pratiques professionnelles

Risques pour le vendeur et l’acquéreur

Vendre un bien sans bornage peut générer de lourdes conséquences. Le vendeur s’expose à une action en garantie pour vice caché si les limites du terrain sont contestées. L’acte de vente peut être annulé ou le prix réduit. L’acquéreur, de son côté, risque des litiges postérieurs avec les voisins, des frais de clôture imprévus et parfois même une impossibilité de construire faute de limites reconnues.

Responsabilité du géomètre-expert

Le géomètre-expert doit respecter le code de déontologie de l’Ordre des géomètres-experts (OGE). Un bornage incomplet ou mal exécuté peut engager sa responsabilité professionnelle. Son assurance doit alors couvrir les dommages subis par le client. Cette rigueur garantit la fiabilité juridique des actes de bornage annexés à la vente.

Les recommandations pratiques du Cabinet VAILLES

Pour sécuriser toute transaction, le Cabinet VAILLES recommande :

• de réaliser le bornage avant la signature du compromis,
• de recourir à des technologies de précision (GNSS RTK, scanner laser, levés topographiques),
• de vérifier la cohérence entre plan cadastral, titres de propriété et limites constatées,
• de faire signer le procès-verbal de bornage par toutes les parties et de l’annexer à l’acte authentique,
• d’archiver le rapport conformément aux directives de l’OGE.

Ces étapes réduisent le risque de contentieux et offrent une sécurité juridique optimale aux vendeurs comme aux acquéreurs.

FAQ – Bornage et vente immobilière

Quand faut-il faire borner son terrain avant une vente ?

Le bornage devient indispensable lors de la vente d’un terrain non bâti, d’une division parcellaire ou d’un lotissement. Dans les autres cas, il est fortement recommandé pour éviter tout litige. Le Cabinet VAILLES accompagne les propriétaires dans cette démarche.

Le notaire peut-il exiger un bornage ?

Oui. Le notaire, garant de la validité de l’acte, peut imposer la production d’un procès-verbal de bornage s’il existe un doute sur les limites du terrain. Cette exigence sécurise juridiquement la transaction.

Quel est le coût moyen d’un bornage chez un géomètre-expert ?

Le prix dépend de la taille du terrain, du nombre de voisins à convoquer et de la complexité du dossier. En moyenne, il faut compter entre 1200 € et 2 000 €. Le Cabinet VAILLES établit toujours un devis clair et personnalisé avant toute intervention.

Que risque-t-on en cas de vente sans bornage ?

Une vente sans bornage peut entraîner des litiges de voisinage, des frais imprévus pour l’acquéreur, voire la nullité de l’acte si l’erreur sur les limites est jugée substantielle. Un bornage préalable garantit la sécurité juridique de la transaction.

Conclusion – L’accompagnement du Cabinet VAILLES

Le bornage n’est pas systématiquement obligatoire pour chaque vente immobilière. Toutefois, il devient incontournable dans plusieurs situations : terrains non bâtis, divisions, lotissements, copropriétés ou conflits de voisinage. Son absence peut fragiliser la validité de la transaction et exposer vendeur comme acquéreur à des risques juridiques et financiers.

Pour sécuriser vos projets immobiliers, le Cabinet VAILLES met à votre service plus de 25 ans d’expérience en bornage, topographie et expertise foncière. Notre équipe réalise des plans conformes aux règles ordinales et vous accompagne à chaque étape, de l’étude préalable à l’annexion du procès-verbal à l’acte notarié.

👉 Pour vos projets de vente, de division parcellaire ou de règlement de litige, contactez le Cabinet VAILLES dès aujourd’hui au 05.61.51.01.27 ou via notre formulaire en ligne pour obtenir un devis gratuit et personnalisé.