Loi Carrez : comment le géomètre-expert mesure-t-il la surface de votre appartement ?

Réponse courte : la surface « Loi Carrez » est la surface des planchers des locaux clos et couverts, mesurée au nu intérieur, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures, et hors zones de hauteur < 1,80 m. Elle est obligatoire pour toute vente d’un lot de copropriété et figure dès l’avant-contrat, avec attestation

Introduction

Avant une vente en copropriété, l’indication de la superficie privative sécurise le prix et la transaction. Le Cabinet VAILLES réalise ce mesurage avec instruments certifiés, applique les règles d’exclusion (1,80 m) et remet une attestation opposable. Voici le cadre légal, la méthode, les sanctions et la jurisprudence utiles pour une « Carrez » sans litige.

I. Cadre légal et définition

1) Que mesure la Loi Carrez ?

La Carrez vise la superficie privative du lot. C’est la surface des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des pleins (murs, cloisons…) et sans compter les parties de hauteur < 1,80 m.

2) Surfaces incluses et exclusions

• Inclus : pièces privatives closes et couvertes, combles aménagés si ≥ 1,80 m. Certaines annexes intégrées au lot peuvent être comptées si elles répondent aux critères de clos/couvert et ≥ 8 m².
• Exclus : murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures, toute zone < 1,80 m, lots ou fractions < 8 m². Balcons et terrasses sont hors Carrez.

3) Quand l’attestation est-elle obligatoire ?

Pour toute vente d’un lot de copropriété : mention dès la promesse puis dans l’acte authentique. Les maisons individuelles hors copropriété ne sont pas concernées.

II. Méthodologie de mesurage et procédures

1) Principes techniques et règles de calcul

• Mesure au nu intérieur des parois, niveau par niveau.
• Déduction systématique des pleins et des embrasures.
• Exclusion des zones < 1,80 m mesurée verticalement fini de sol.

2) Outils de mesurage

• Distancemètres laser, station totale et, selon configuration, mais généralement scanner 3D.
• Logiciels de DAO/BIM pour calage, vectorisation et contrôles d’aires.
• Traçabilité : relevés, nuages de points, plans minute justifiant l’attestation.

3) Procédure terrain et contrôles qualité

1. Reconnaissance du lot et périmètre Carrez conforme au règlement de copropriété.
2. Relevé des cotes, altimétries, hauteurs sous plafond, repérage des zones < 1,80 m.
3. Calculs d’aires par pièces, contrôles croisés, arrondis au centimètre au plan, report au cm² puis m².
4. Contrôle final par le géomètre-expert signataire et émission de l’attestation.

4) Tolérances, arrondis et cas particuliers

• La loi ne fixe pas de « tolérance instrumentale ». Le seuil contentieux est l’écart > 1/20e ouvrant droit à réduction du prix.
• Lots < 8 m² non comptés dans la Carrez.
• Combles, soupentes, mezzanines comptés uniquement pour leur partie ≥ 1,80 m.

III. Cadre réglementaire et sanctions

1) Textes applicables

• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 46 : obligation d’indiquer la superficie privative dans tout avant-contrat et acte de vente. L’absence de mention peut entraîner la nullité dans le mois suivant l’acte authentique.
• Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 4 (modifié par le décret n°97-532 du 23 mai 1997) : définition de la surface privative, exclusion des parties de locaux de hauteur inférieure à 1,80 m et des lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².
• Code de la Construction et de l’Habitation – article R111-2 : définition de la surface habitable, à ne pas confondre avec la surface Carrez.

2) Sanctions en cas d’erreur ou d’absence

• Absence de mention : nullité possible de la promesse, mais déchéance après signature de l’acte authentique comportant la surface.
• Surface réelle < surface mentionnée de plus d’1/20e : réduction du prix proportionnelle, à la demande de l’acquéreur, dans l’année suivant l’acte.
• Surface réelle > mention : pas de supplément de prix.

IV. Jurisprudence et doctrine

1) Hauteur 1,80 m et pièces < 8 m²

La Cour de cassation (3e civ., 2 octobre 2013, n°12-21.918) confirme l’exclusion des parties < 1,80 m et des lots < 8 m² du calcul Carrez.

2) Loggias et annexes

La Cour de cassation (3e civ., 28 janvier 2015, n°13-26.035) admet que certaines loggias peuvent être incluses si elles sont closes, couvertes et privatives.

3) Différence > 1/20e

Une différence supérieure au vingtième ouvre droit à diminution du prix si l’action est engagée dans l’année (Cass. civ. 3e, 4 mars 2021).

V. Applications pratiques et retours terrain

1) Attestation Carrez : contenu type

Rubrique	Contenu
Identification	Lot, adresse, étage, tantièmes
Tableau des surfaces	Par pièces, total Carrez
Exclusions	Zones < 1,80 m, embrasures, escaliers…
Méthode	Instruments, procédure, plans
Signature	Géomètre-expert, date

2) Responsabilités et rôle du géomètre-expert

Le vendeur doit délivrer une surface exacte. L’acquéreur peut contester dans le délai légal. Le géomètre-expert sécurise la transaction par sa méthode, sa responsabilité civile professionnelle et son indépendance.

3) Bonnes pratiques Cabinet VAILLES

• Relevé au laser et contrôle croisé DAO.
• Signalement clair des zones litigieuses (pentes, trémies, renfoncements).
• Remise d’un dossier avec plan coté et attestation numérique signée.

FAQ — Géomètre-expert et Loi Carrez

Quand faire mesurer en Loi Carrez ?

Dès la préparation du compromis. La superficie doit figurer à l’avant-contrat puis à l’acte. Le Cabinet VAILLES intervient selon disponibilité locale.

Quelle différence entre Carrez et surface habitable (loi Boutin) ?

Carrez s’applique aux ventes en copropriété et intègre toute partie ≥ 1,80 m dans les locaux clos et couverts. La surface habitable vise la location et suit le CCH, avec exclusions spécifiques. Ce sont deux métriques distinctes.

Les caves, parkings, balcons comptent-ils ?

Non, sauf si une annexe est close et couverte et ≥ 8 m² au sein du lot. Balcons et terrasses sont exclus. Vérification au cas par cas par le cabinet VAILLES.

Que se passe-t-il si l’attestation est manquante ?

La promesse peut être annulée. Après signature de l’acte authentique mentionnant la surface, la nullité pour omission n’est plus recevable.

Et si la surface réelle est inférieure de plus d’1/20e ?

L’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans l’année qui suit l’acte. Le cabinet VAILLES documente ses calculs pour prévenir ce risque.

Conclusion — Passez au mesurage certifié

Une Carrez fiable exige méthode, instruments précis et parfaite maîtrise des exclusions. Pour vos ventes en copropriété, VAILLES sécurise le calcul, formalise l’attestation et limite le risque contentieux.

Action : pour votre mesurage Carrez, le Cabinet VAILLES vous accompagne avec 25+ ans d’expérience. Contact : 05 61 51 01 27 ou formulaire en ligne pour un devis gratuit.